Wet vaste huurcontracten (per 1 juli 2024)

Op 1 juli 2024 gaat de ‘Wet vaste huurcontracten’ in. Sinds 2016 was er de mogelijkheid om in plaats van vaste huurcontracten tijdelijke huurovereenkomsten af te sluiten. Daar werd vervolgens veelvuldig gebruik van gemaakt, wat eigenlijk alleen in het voordeel was van verhuurders. Zij hadden de mogelijkheid als het ware een huurder op proef te nemen en na het tijdelijke contract te bezien of ze nog wel verder wilden met de huurder(s). Ook gaf het hen de mogelijkheid om makkelijk van een huurder af te komen als ze het pand zelf wilde gaan gebruiken of wilde verkopen. Het zou op zichzelf geen probleem moeten zijn voor huurders als er genoeg mogelijkheden zouden zijn om vervolgens andere ruimte te vinden, maar dat was (en is) het probleem: huurders kwamen nogal eens op straat te staan.

Dit is een ongewenste situatie en legt teveel macht bij de verhuurder, terwijl de huurder in onzekerheid blijft verkeren. Het uitgangspunt van het huurrecht was altijd de huurder te beschermen door middels huurbescherming het moeilijk te maken om een huurder uit een woning te zetten. Met de Wet tijdelijke huurovereenkomsten ging die bescherming op de schop.

Nu 8 jaar later wordt dat weer terug gedraaid door het parlement.

Huurbescherming (weer) voorop
Met de komst van de Wet vaste huurcontracten wordt de huurbescherming weer de norm en zullen verhuurders meer moeite moeten doen om een huurcontract op te zeggen en een goede reden moeten hebben. Er zal sprake moeten zijn van één van de opzeggingsgronden. Dit zal in veel gevallen via de rechter moeten zoals het voor 2016 ook het geval was en gebruikelijk is bij vaste huurcontracten.

De opzeggingsgronden (artikel 7:274 lid 1 BW):
In artikel 7:274 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek staan de redenen opgesomd waarop een rechter een vordering tot het ontbinden van een huurcontract mag toewijzen:

a. indien de huurder zich niet heeft gedragen zoals een goed huurder betaamt;

b. er is sprake van tijdelijke verhuur en de verhuurder heeft belang bij de ontruiming;

c. dringend eigen gebruik;

d. de huurder stemt niet in met een redelijk aanbod om een nieuwe huurovereenkomst aan te gaan;

e. indien de verhuurder door een wijziging in het bestemmingsplan het gehuurde een andere bestemming moet geven;

f. bij een onzelfstandige woning waar ook de verhuurder in de woning zijn/haar hoofdverblijf heeft en de verhuurder belang heeft bij het beëindigen van de huurovereenkomst wat zwaarder weegt dan het belang van de huurder;

g. in het geval van een omgevingsvergunning die afloopt;

h. (per 1 juli 2024) als de woning voor de verhuur het hoofdverblijf was van de verhuurder en deze de woning wil verkopen en dit was afgesproken bij het aangaan van de huurovereenkomst;

i. indien de huidige huurder een wettelijk kind is van een eerder overleden hoofdhuurder en deze huidige huurder de leeftijd van 28 jaar heeft bereikt.

Uitzonderingen
Er zijn een aantal uitzonderingen waarbij nog wel een tijdelijke huurovereenkomst mag worden gesloten. Deze uitzonderingen staan in het ‘Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomst’,/a>, welke ook op 1 juli 2024 in werking treedt.

De uitzonderingen zijn:

a. studentenpersonen die voor hun studie tijdelijk in een andere gemeente binnen Nederland willen wonen of afkomstig zijn uit het buitenland en in Nederland studeren;

b. huurders die in verband met dringende werkzaamheden of renovatie hun woonruimte moeten verlaten en tijdelijk andere woonruimte moeten betrekken;

c. personen afkomstig uit maatschappelijke opvang, of in een sociale noodsituatie met een aantoonbaar urgente huisvestingsbehoefte;

d. huurders met wie de verhuurder een tweede-kans-huurovereenkomst aangaat;

e. personen die als nabestaande van een overleden huurder niet de huur van de woonruimte, waarin zij op het tijdstip van overlijden van die huurder hun hoofdverblijf hadden, kunnen voortzetten op voet van artikel 7:268 BW;

f. personen met een of meer minderjarige kinderen, die niet langer een duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren met de andere ouder van die kinderen en die in de nabijheid van hun kinderen willen blijven wonen;

g. personen die voor hun werk tijdelijk op Ameland, Schiermonnikoog, Terschelling, Texel en Vlieland woonruimte behoeven;

h. vergunninghouders als bedoeld in artikel 1 van de Huisvestingswet 2014 die direct voorafgaand aan de huurovereenkomst in een opvangcentrum als bedoeld in artikel 1 van de Wet op het Centraal Orgaan Opvang Asielzoekers verbleven en woonruimte huren in afwachting van definitieve huisvesting door de betrokken gemeente.

Heeft u vragen over huur of verhuur? Neem dan contact met ons op!